1.承租人名稱為水、電、氣、空調(diào)、暖氣、通訊線路、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)等費(fèi)用(簡(jiǎn)稱水、電等費(fèi)用，下同)。

(1)租戶：到水廠、電廠按規(guī)定取得增值稅發(fā)票作為稅前扣除憑證。屬于一般納稅人的，取得專用票后可按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

(2)出租方：無，水電等費(fèi)用不計(jì)入成本。

2.房租中包括水、電和其他費(fèi)用。

(1)承租人：取得租賃發(fā)票(稅率/征收率為10%/5%)作為稅前扣除憑證。屬于一般納稅人的，可以通過取得專用票按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

提醒：財(cái)稅[2017]90號(hào)文件規(guī)定，自2018年1月1日起，納稅人出租固定資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，除用于一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目外，還用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，其進(jìn)項(xiàng)稅額允許從銷項(xiàng)稅額中全額扣除。

(2)出租方：水、電等費(fèi)用都是成本。如果出租方主要從事租賃，則為主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，或者計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。

繳納水、電等費(fèi)用時(shí)，應(yīng)取得增值稅發(fā)票作為稅前扣除憑證。

出租房屋按一般計(jì)稅方法(10%)征收增值稅的，水、電等費(fèi)用取得專用票的，可按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；比如出租房屋按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法(3%)征收增值稅，即使取得專用票，水電費(fèi)用也不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；

3.水、電等費(fèi)用需要另行支付，出租方采取銷售方式處理。

(1)承租方：承租方開具/開具的水、電等費(fèi)用增值稅發(fā)票作為稅前扣除憑證。屬于一般納稅人的，取得專用票后可按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

(2)出租方：按銷售辦理，按適用稅率/征收率開具增值稅專用發(fā)票。

3354出租方屬于小規(guī)模納稅人：除水費(fèi)有特殊規(guī)定外，其他費(fèi)用按照適用的3%征收率代為/自行繳納。出租人支付其他費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)取得增值稅發(fā)票作為稅前扣除憑證，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

3354出租方為一般納稅人：除水費(fèi)有特殊規(guī)定外，其他費(fèi)用按適用稅率開具增值稅普通或?qū)Ｓ闷?超出經(jīng)營(yíng)范圍的其他費(fèi)用開具增值稅普通或?qū)Ｓ闷?，取得增值稅發(fā)票作為支付其他費(fèi)用的稅前扣除憑證，取得專用票后可按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

3354 2016年5月6日，國(guó)家稅務(wù)總局政策答問政策組發(fā)言。

9.一般納稅人有稅務(wù)登記范圍以外的業(yè)務(wù)，是自開票還是稅務(wù)機(jī)關(guān)開票？

答：一般納稅人會(huì)自行開具增值稅發(fā)票。

3354關(guān)于水費(fèi)的特別規(guī)定：國(guó)家稅務(wù)總局公告(2016年第54號(hào))規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人(包括小規(guī)模和一般納稅人)(不僅僅是物業(yè)公司)以其對(duì)外支付的自來水費(fèi)扣除后的余額作為銷售額向服務(wù)對(duì)象收取自來水費(fèi)，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照3%的稅率計(jì)算繳納增值稅，同時(shí)全額開具3%的稅收專用票證。

4.水、電等費(fèi)用需另行支付，出租方采取費(fèi)用分?jǐn)偟姆绞健?

(1)承租人：取得出租人出具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證，其中“其他外部憑證”建議包括：出租人繳納水、電等費(fèi)用取得發(fā)票復(fù)印件，出租人出具加蓋公章或財(cái)務(wù)章或收費(fèi)章的收據(jù)或分割單。

上述“其他外部憑證”不屬于增值稅抵扣憑證，即使取得“出租人支付水、電等費(fèi)用取得專用發(fā)票復(fù)印件”，也不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，因?yàn)閠

支付水、電等費(fèi)用取得發(fā)票，承租方承擔(dān)的部分屬于“代收代付”，不得通過其他應(yīng)收賬款科目核算計(jì)入成本/費(fèi)用科目，即使取得專用票也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅(進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)按規(guī)定在認(rèn)證的同時(shí)轉(zhuǎn)出承租方承擔(dān)的部分)。

繳納水、電等費(fèi)用取得發(fā)票，出租方承擔(dān)的部分按規(guī)定計(jì)入成本/費(fèi)用賬戶，取得專用票后可按規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅(進(jìn)項(xiàng)稅按規(guī)定在認(rèn)證的同時(shí)轉(zhuǎn)出承租方承擔(dān)的部分)。

(3)這種情況也適合企業(yè)出租個(gè)人(自然人)的房屋，發(fā)生的水、電等費(fèi)用稅前扣除憑證處理。

對(duì)于承租方企業(yè)：取得出租方出具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證，其中“其他外部憑證”的建議包括：出租方(自然人)繳納水、電等費(fèi)用取得發(fā)票復(fù)印件，自然人出具個(gè)人簽名等收據(jù)或分割單。